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土地估價

  概念

  土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎上,根據土地的經濟和自然屬性,按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經濟發展、土地利用方式,土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。概念要點:

  1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。

  2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。

  3、土地估價必須考慮土地政策的影響。

  4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。

  5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。[1]

  作用

  (一)土地估價有助于土地交易的順利進行

  隨著經濟的發展,土地交易日趨頻繁,而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性,因而,在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外,一般人很少具有這方面的經驗,有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料,分析評定,買賣雙方才不致有上當受騙的擔心,交易自然迅捷。

  (二)土地估價有助于企業投資決策

  土地作為一種重要的生產要素,常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理,在資金一定的情況下,為了達到某一生產水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對土地進行估價。

  (三)土地估價有助于土地市場的完善

  我國開始土地使用制度改革以來,城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用,土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置,土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化,而量化的基本手段是估價。另外,城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產的量化為前提。

  (四)土地估價有助于土地市場管理

  土地市場管理是土地管理的一項重要內容,而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大,同時,波動幅度又比經濟增長波動更大,因此,土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為,必須了解該地區的土地真實價值,把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。[1]

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